所長ブログ

2014年8月 8日 金曜日

農地の売買②

 明日から夏季休暇を頂戴します。 岩手の祖母に孫の顔を見せに車で向かう予定です。 


本日も農地についてですが、農地法の許可に関する先例等が結構ありますので、あげておきます。

折角許可を受けても、無効となる場合もありますので、注意が必要です。

○売主と買主とで農地法所定の許可をしたが、その許可がある前に売主が死亡した場合は、その許可の効力は売主の相続人に及ぶ(登研545・155)。この場合においては、相続登記後、相続人から買主に所有権移転登記を申請することになります。

○売主と買主とで農地法所定の許可の申請をしたが、その許可がある前に買主が死亡した場合は、死亡後になされた買主に対する当該許可は無効である(昭51・8・3)。

○農地法の許可書に譲受人が数名記載されているがその持分の記載がない場合でも、持分割合を異にする登記申請は受理される(登研506)。

○農地法所定の許可申請をし、その許可前に分筆登記をなし、許可があった後に分筆したうちの1筆の土地について所有権移転の登記を申請することができる。また、許可後に分筆した場合でも、その1筆について所有権移転登記を申請することができる(登研396・82、登研386・98)。

○譲受人として数名の名前が記載されている許可書を添付して、そのうち1人の単独名義とする登記の申請は受理されない(登研448・132)。

○農地法の許可書に譲受人として記載のない者と記載のある者とを共有とする登記の申請は受理されない(登研444・107)。


不動産に関する登記のご相談は、五代法務事務所まで。

千葉市中央区登戸一丁目15番32号キャピタル登戸4階
  五代法務事務所
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2014年8月 7日 木曜日

農地の売買①

今回地目が農地の不動産の売買をすることになりましたので、農地の移転登記(名義変更)について取り上げます。

農地について所有権移転、又は農地を農地以外に転用しようとする者は、農地法所定の許可を受けなければなりません(農地3・4・5)。 

なお、市街化区域内の農地については、許可ではなく農業委員会にあらかじめ届出を出しておけば大丈夫です。

以下農地法の規定をまとめたものです。
①農地法3条   農地の所有権を移転する。  ※農地を農地以外に転用しない場合
②農地法4条   農地を農地以外に転用する。 ※農地の所有権を移転しない場合
③農地法5条   農地の所有権を移転し、かつ、農地を農地以外に転用する場合  ※3条・4条の合わせた形態

通常、住宅用地用の売買を受任する場合がほとんどですので、③の農地法5条の許可を受ける場合が多いです。

前にマンションの敷地に農地のままのものがあり、それを不動産会社の方が見過ごしておりました。

市街化区域内でしたので、届出だけですぐ終わりましたが、許可が必要な場合日数を要しますので、気をつけなければなりませ

ん。



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2014年8月 6日 水曜日

遺産分割③  相続人の1人が海外在住である場合

 本日は、最近かなり増えてきている相続人に海外居住者がいる場合の遺産分割です。
 
 遺産分割協議書には、通常相続人全員が署名及び実印の押印をし、印鑑証明書を添付します。

しかし、海外では、日本のように印鑑登録の制度がありません。

 このような場合、実印の押印・印鑑証明書の添付に代わるものとして、サイン証明書があります。

海外居住者は、現地の日本領事館に赴き、日本から送られてきた遺産分割協議書に係員の前で署名及び拇印を押し、それが本

人の署名と拇印であることを証するサイン証明書を発行してもらうことができます。

そして、サイン証明書は遺産分割協議書と綴られ、割印を押印してもらいます。

 こうして出来上がった遺産分割協議を添付して登記申請をすることになります。もちろん、日本居住の相続人の印鑑証明書の

添付が必要です。


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